Trong bất động sản nhà ở có một hình thức giao dịch được gọi là bán và tái thuê (Sale and Lease back). Đây là 1 hình thức thuê nhà mà trong đó người thuê sẽ bán tài sản của chính mình cho bên cho thuê (đó thường là các công ty cho thuê tài chính, bất động sản). Đồng thời ngay sau đó, chủ sở hữu ngôi nhà vừa bán đó sẽ ký luôn hợp đồng để thuê lại chính tài sản mà họ vừa bán ra.
Trải qua gần 2 năm đại dịch Covid-19 bùng phát và hoành hành dai dẳng, nhiều hộ gia đình Mỹ đã dần cạn kiệt nguồn tài chính và lâm vào hoàn cảnh khó khăn. Chính vì lẽ đó, họ đã bán và tái thuê lại chính căn nhà của mình từ tay các công ty tài chính để có được nguồn tiền xoay vòng giúp duy trì cuộc sống và hoạt động sản xuất kinh doanh. Cũng chính vì lý do đó mà xu hướng bán-thuê lại nhà đã lại bùng nổi ở Mỹ trong thời gian gần đây.
Mục Lục
Đặc điểm và ý nghĩa của hình thức bán và tái thuê
Bán và tái thuê là một hình thức đặc biệt của phương thức thuê tài chính. Phương thức giao dịch này có thể được áp dụng với các loại tài sản như bất động sản (đất đai, nhà cửa), hoặc động sản (máy móc, thiết bị vật tư).
Hình thức bán và tái thuê giúp các hộ gia đình, doanh nghiệp vừa có thêm vốn. Nhất là đáp ứng được nhu cầu vốn lưu động mà vẫn duy trì việc sử dụng các tài sản. Điều này có ý nghĩa quan trọng đối với các cá nhân hoặc các doanh nghiệp vừa và nhỏ, những người thường thiếu vốn kinh doanh mà không có đủ điều kiện vay vốn từ các tổ chức tài chính – ngân hàng.
Bán và thuê lại nhà dường như là phương án cuối cùng của nhiều gia đình Mỹ
Bán và thuê lại (Sale and Lease back) có thể là phao cứu sinh cho các chủ nhà tại Mỹ. Những người mà đang gặp khó khăn trong việc thanh toán khoản vay thế chấp. Nhưng nhiều nhóm vận động vì quyền lợi người tiêu dùng đang tỏ ra quan ngại. Họ lo ngại rằng các NĐT có thể chèn ép chủ sở hữu. Những nhà đầu tư này có thể mua căn nhà với giá bèo bọt.
Đại dịch đã ảnh hưởng nặng nề đến nhiều chủ nhà ở Mỹ. Nó khiến họ phải tham gia vào các chương trình hoãn trả nợ thế chấp được chính phủ hỗ trợ. Trong khi đó, họ vẫn phải vật lộn để duy trì cuộc sống.
Theo Cục Dự trữ Liên bang New York, khoảng 2,2 triệu chủ nhà hiện đã đăng ký vào các chương trình hoãn trả nợ nói trên. Bên cạnh đó, khoảng 1,77 triệu hộ gia đình tại Mỹ có các khoản nợ thế chấp đã quá hạn thanh toán 90 ngày, theo công ty dữ liệu và phân tích Black Knight.
Cơ hội thu lời của các công ty bất động sản
Nỗi tuyệt vọng của các chủ nhà trong đại dịch lại là cơ hội kiếm tiền cho nhiều NĐT thông qua hình thức bán và thuê lại. Theo đó, chủ sở hữu sẽ bán nhà của mình cho một NĐT. Họ sẽ được quyền thuê lại chính ngôi nhà đó để ở. Sau một thời gian nhất định, 1 năm chẳng hạn; chủ sở hữu có thể mua lại ngôi nhà theo giá thỏa thuận trước đó. Theo công ty BĐS John Burns, khoảng 20% doanh số bán nhà ở Mỹ hiện thuộc về các NĐT. Thị phần này đang có xu hướng tiếp tục tăng. Một phần trong số này thuộc về hình thức bán và thuê lại.
Xu hướng bán và thuê lại có thể là phao cứu sinh cho một số chủ nhà đang gặp khó khăn trong việc thanh toán khoản vay thế chấp. Tuy vậy, các nhóm vận động vì quyền lợi của người tiêu dùng đã bày tỏ lo ngại về việc NĐT mua căn nhà với giá quá rẻ, và chủ nhà sẽ mất nhiều thời gian để khôi phục vốn chủ sở hữu do chênh lệch quá lớn so với giá họ bỏ ra trước đó để mua nhà.
“Khi ở vào tình huống tuyệt vọng, chủ nhà sẽ thiệt hại nhiều nhất”; Ira Rheingold, CEO Hiệp hội vận động vì quyền lợi người tiêu dùng Mỹ, phát biểu trên Wall Street Journal. “Tôi hiểu lợi ích ngắn hạn của sự an tâm, lợi ích ngắn hạn của việc không phải lo lắng về việc trở thành người vô gia cư trong một năm. Nhưng bạn đang từ bỏ sự ổn định về lâu dài. Bạn có thể đang từ bỏ tài sản để lại cho các thế hệ sau với cái giá quá rẻ”.
Nhiều công ty tài chính Mỹ đang đẩy mạnh phương thức mua và tái thuê lại bất động sản
Chuyển hẳn trọng tâm kinh doanh sang mảng mua và thuê lại bất động sản
Trong đại dịch, công ty công nghệ BĐS EasyKnock đã chuyển trọng tâm sang tiếp thị chương trình bán và thuê lại đến những chủ nhà gặp khó khăn về tài chính do ảnh hưởng bởi đại dịch. Tất cả những chủ sở hữu này đều cần tiền mặt ngay để giải quyết khoản vay thế chấp.
Tại Texas, EasyKnock đã mua hơn 100 ngôi nhà trong vòng 2 năm qua. Việc thu mua này thông qua chương trình bán và thuê lại; bên cạnh các bất động sản có tổng trị giá 220 triệu đôla được giao dịch trong năm ngoái. Giá nhà trung bình mà EasyKnock mua tương đương với giá nhà trung bình tại Mỹ. Hiện nay giá này ở mức khoảng 280.000 đôla.
Theo CEO EasyKnock, Jarred Kessler, mô hình của EasyKnock cung cấp cho các chủ nhà có tín dụng xấu lựa chọn bán nhà để thu về tiền mặt trang trải nợ nần, nhưng vẫn được ở trong nhà của mình. Đến nay, khoảng 1/4 khách hàng của Easy Knock đã kiếm lại đủ tiền. Họ cũng đã mua lại căn nhà đã bán cho công ty.
Phát triển và mở rộng “nguồn hàng”
EasyKnock không phải là công ty duy nhất tận dụng nhu cầu bán và thuê lại của chủ nhà này. Một nhu cầu đang ngày càng gia tăng ở Mỹ.
Invitation Homes, công ty cho thuê nhà lớn nhất ở Mỹ; đang có kế hoạch triển khai chương trình bán và thuê lại vào đầu mùa thu này. Divvy Homes, 1 công ty bất động sản hoạt động theo mô hình thuê để sở hữu (rent to own); cũng đang triển khai việc mua nhà cho những khách hàng không đủ điều kiện được vay thế chấp. Sau đó công ty này sẽ cho họ thuê trong một thời gian nhất định.
Khách hàng của Divvy Homes sẽ trả một khoản phí đặt cọc từ 1-2% giá trị căn nhà. Thêm vào đó là tiền thuê hàng tháng. Các khoản tiền này sau đó sẽ được chuyển đổi thành khoản trả trước; nếu sau này khách hàng quyết định mua căn nhà. Hoặc khách hàng cũng có thể lựa chọn không mua nhà. Họ có thể rút lại khoản tiền đã trả trước cho công ty.
Theo dữ liệu của Morgan Stanley, xu hướng bán và thuê lại sẽ có tác động lớn tới thị trường. Nó có thể giúp 1 triệu ngôi nhà được giao dịch thành công tại Mỹ trong vòng 5-10 năm tới.
Bài viết cùng chủ đề: