Để tiến hành thi công một dự án căn hộ, biệt thư hay người dân xây nhà ở thì chủ đầu tư cần chú ý đến những thông số kỹ thuật của công trình liên quan theo đúng quy định của nhà nước. Trong đó có thông số về mật độ xây dựng. Để hiểu được mật độ xây dựng theo đúng quy định địa phương thì bài viết dưới đây sẽ cung cấp những thông tin cần thiết về khái niệm này. Đây là vấn đề rất đáng quan tâm và nắm rõ kiến thức để biết được diện tích được phép xây dựng là bao nhiêu, tránh vi phạm quy định của pháp luật.
Mục Lục
Hiểu đúng về mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng là gì?
Theo quy định nhà nước, mật độ xây dựng phải dựa vào diện tích đất, bản vẻ thiết kế nhà cao tầng. Và bộ Quy chuẩn về kỹ thuật xây dựng; theo từng khu vực.
Hiện nay, Mật độ xây dựng (tiếng anh là Building Density) gồm 02 loại: Mật độ xây dựng gộp và mật độ xây dựng thuần. Trong đó, mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích TOÀN KHU đất. Bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó.
Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích LÔ đất. KHÔNG bao gồm diện tích của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời. Trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh….
Ví dụ minh họa
- Diện tích đất của nhà bạn 4mx20m = 80m2.
- Phần diện tích bạn xây nhà: 4mx17m = 68m2.
- Phần sân trước bạn chừa 3m: 5mx3m=15m2
Kết luận: Mật độ xây dựng nhà bạn là: 68m2/80m2 x100 = 85%. Trong đó phần xây dựng là 85% (tương ứng 85m2), phần chừa sân 15% (tương ứng 15m2).
Theo quyết định số 45/2009/QÐ-UBND ngày 03/07/2009
| Diện tích lô đất (m2) | ≤50 | 75 | 100 | 200 | 300 | 500 | >1000 |
| Mật độ XD tối đa (%) | 100 | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Hiểu đơn giản bảng trên: Nếu tổng diện tích đất của bạn mà trên 1000 m2 thì mật độ xây dựng tối đa 40%. Ngược lại tổng diện tích đất dưới 50 m2 thì mật độ xây dựng 100%. Bạn xây hết 100% diện tích đất… Tuy nhiên phía trên chỉ áp dụng huyện ngoại thành..
2 cách tính mật độ xây dựng
Cách 1
Theo “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” được ban hành Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 04/8/2008 của Bộ Xây dựng như sau:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) : Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%
Trong đó:
Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc được tính theo hình chiếu bằng của công trình. Ngoại trừ nhà phố, liên kế có sân vườn.
Diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình. Ví như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định. Và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh…)
Cách 2
Dựa theo công thức sau:
Trong đó:
Nt: Mật độ xây dựng của khu đất;
Nb: mật độ xây dựng cận dưới trong bảng 1 tương ứng với Cb”
Na: mật độ xây dựng cận trên trong bảng 1 tương ứng với Ca;
Ca: diện tích khu đất cận trên;
Cb: diện tích khu đất cận dưới;
Ct: diện tích khu đất cần tính;
Như vậy, từ công thức trên, bạn có thể dễ dàng tính được mật độ xây dựng. Để biết được các chỉ sao cho phù hợp với các công trình của mình. Và phù hợp với sự cấp giấy phép xây dựng của nhà nước trong từng khu vực.
Những yêu cầu để được cấp phép xây dựng
Phần diện đất khi sử dụng để xây phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục tiêu và mục đích sử dụng đất. Phải tuân thủ các quy định được đề ra. Ví như chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, yêu cầu bảo vệ môi trường…
Khi bắt đầu xây dựng, chủ đầu tư cần phải làm hồ sơ thiết kế xây dựng. Hồ sơ này phải được tổ chức hoặc cá nhân có thẩm quyền thiết kế và phê duyệt.
Với nhà ở có diện tích nhỏ dưới 250m2, người đầu tư được tự chịu trách nhiệm về hồ sơ thiết kế xây dựng. Không cần phải thông qua tổ chức cá nhân nào khác.
Những công trình cấp đặc biệt và cấp 1 được phép thiết kế tầng hầm. Điều này được quy định dựa trên đồ án quy hoạch đô thị, quy chế quản lý quy hoạch.
Nếu công trình được xây dựng ở khu vực ổn định chưa có quy định quy hoạch chi tiết. Thì phải tuân theo Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị. Hy vọng qua những thông tin trên, các chủ xây dựng sẽ nắm được những thông tin cần thiết để lên kế hoạch xây dựng phù hợp.
Bài viết cùng chủ đề: