Đào sâu những góc sáng tối của thị trường bất động sản Trung Quốc sau khủng hoảng Evergrande

Một vài tháng trở lại đây, sự kiện tập đoàn bất động sản lớn nhất nhì Trung Quốc là Evergrande đang ngấp nghé trên bờ vực vỡ nợ đã trở thành một chủ đề nóng hổi được giới truyền thông trên toàn cầu hết sức quan tâm. Với một tâm trạng bất an như ngồi trên đống lửa, các đầu tư bất động sản Trung Quốc cũng như trên khắp thế giới đang từng ngày dõi theo mọi diễn biến tình hình của ông lớn bất động sản Trung Quốc với khối nợ hơn 300 tỷ đôla này. Trong lúc còn chưa biết số phận của Evergrande sẽ đi về đâu, thì giới phân tích đã nhanh chóng chỉ ra nhiều góc sáng tối của thị trường bất động sản Trung Quốc thời gian vừa qua.

Thị trường bất động sản Trung Quốc ảnh hưởng xấu bởi Evergrande

Do ảnh hưởng của vụ bê bối nợ tại tập đoàn bất động sản Evergrande, giá trái phiếu và cổ phiếu do các công ty bất động sản Trung Quốc phát hành đã sụt giảm.

Evergrande đang đối mặt với một trong những vụ vỡ nợ lớn nhất tại Trung Quốc. Công ty này đang chìm trong núi nợ hơn 300 tỷ USD, tương đương 2% GDP của Trung Quốc. Tập đoàn bất động sản này trước đó đã 2 lần không thực hiện được nghĩa vụ chi trả lãi trái phiếu đúng hạn.

Nguy cơ sụp đổ của Evergrande đã gây ra những lo lắng về những tác động tiêu cực đối với lĩnh vực bất động sản tại nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới. Tình hình bất ổn này đã ảnh hưởng tới trái phiếu của các công ty bất động sản như Kaisa Group, Central China Real Estate và Greenland,…

Những góc sáng tối của thị trường bất động sản Trung Quốc

Trung Quốc trở thành tiêu điểm của truyền thông thế giới trong vài tuần qua khi Evergrande, nhà phát triển lớn thứ hai tại quốc gia này, có thể mất khả năng thanh toán và đang ngập trong khoản nợ lên tới 300 tỷ đô la. Các phân tích về Evergrande cũng mở ra bức tranh toàn cảnh về thị trường bất động sản của Trung Quốc với nhiều góc sáng tối khác nhau.

Quy mô thị trường bất động sản Trung Quốc rất lớn nhưng nhiều dự án bị bỏ hoang

Theo Goldman Sachs Group Inc., tổng giá trị của thị trường bất động sản Trung Quốc đạt 52 nghìn tỷ USD vào năm 2019. Con số đó gấp đôi thị trường nhà ở của Mỹ. Lĩnh vực bất động sản chiếm 29% GDP của Trung Quốc. Tỷ lệ này có thể còn tiếp tục tăng khi các thành phố tại đây đang phát triển nhanh chóng. Năm 2019, Trung Quốc ghi nhận tỷ lệ đô thị hóa đạt 60%.

Tuy vậy, rất nhiều dự án bất động sản tại Trung Quốc không có người ở. Ước tính có khoảng 65 triệu ngôi nhà – chiếm 20% tổng nguồn cung – ở Trung Quốc bị bỏ không. Nguồn cung dư thừa này đủ để làm nhà ở cho toàn bộ người dân Pháp. Và nó cũng rất cao theo tiêu chuẩn quốc tế.

Tỷ lệ sở hữu nhà ở tại Trung Quốc cũng cao. Hơn 90% hộ gia đình ở Trung Quốc có nhà, theo một bài báo nghiên cứu hồi tháng 1 về quyền sở hữu nhà ở Trung Quốc từ Trung tâm Thông tin Công nghệ Sinh học Quốc gia. Để dễ so sánh, tỷ lệ sở hữu nhà tại Mỹ chỉ là 65%.

Theo các chuyên gia, giá bất động sản Trung Quốc tăng lên trong 2-3 thập kỷ qua. Điều đó khiến người dân tin rằng đây là loại tài sản đầu tư an toàn.

Giá nhà tại Trung Quốc quá cao so với thu nhập trung bình của người dân

Giá trung bình của một ngôi nhà tại Trung Quốc rất khác nhau, tùy thuộc vào khu vực, thành phố.

Tại các thành phố cấp một – như Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến; chi phí nhà ở cao gấp 14 lần mức lương trung bình. Đó là 1 báo cáo năm 2020 từ Viện Chính sách Đất đai Lincoln. Tại các thành phố cấp hai, giá nhà cao gấp khoảng 7 lần mức lương trung bình. Ở các thành phố cấp 3, 4 và 5, giá nhà cao gấp khoảng 5 lần mức lương trung bình.

Ở một số thành phố cấp một, giá nhà trên mỗi mét vuông ngang bằng với một số thành phố đắt đỏ nhất thế giới, theo báo cáo của WSJ khi so sánh giá tại thành phố Thiên Tân của Trung Quốc và London.

Nợ vay mua nhà của người dân Trung Quốc là rất lớn

Tỷ lệ vay nợ của các hộ gia đình Trung Quốc thấp hơn so với nhiều nước phát triển khác. Nhưng nó vẫn chiếm một phần đáng kể trong tổng tài sản của họ.

“Mức nợ ở Trung Quốc thấp hơn so với các quốc gia khác. Chẳng hạn như Thái Lan hoặc Malaysia”; Bernard Aw, nhà kinh tế theo dõi khu vực Châu Á – Thái Bình Dương của Coface, cho biết. “Người dân Trung Quốc có tỷ lệ tiết kiệm cao – khoảng 40% thu nhập được chuyển vào tiết kiệm”.

Họ cũng có xu hướng sử dụng mạng lưới cho vay cá nhân để mua nhà. Theo một cuộc khảo sát năm 2017 của HSBC về những người thuộc thế hệ millennials; ít nhất 40% người sở hữu nhà tại Trung Quốc đã nhận hỗ trợ từ gia đình. Những hỗ trợ đó để giúp họ thanh toán tiền mua nhà.

Điều đó cho thấy, phần lớn nợ trong các hộ gia đình Trung Quốc là nợ dựa trên tài sản. Nợ hộ gia đình tại quốc gia này đã gia tăng kể từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Vào năm 2020, nợ hộ gia đình đã tăng lên ở mức 128% thu nhập; theo một báo cáo từ Rhodium Group. Cuối năm 2018, nợ liên quan đến nhà ở chiếm 2/3 tổng số nợ trung bình của các gia đình; theo một báo cáo năm 2019 từ Quỹ Tiền tệ Quốc tế.

Bất động sản chiếm phần lớn tài sản của các gia đình Trung Quốc

Theo ước tính của Moody, 70-80% tài sản hộ gia đình Trung Quốc gắn liền với bất động sản. Điều này khác với các quốc gia phương Tây. Bởi họ vốn thường đa dạng hóa danh mục đầu tư và hướng đến các thị trường vốn, chứng khoán. Tại Trung Quốc, thị trường vốn kém phát triển và ít biến động. Vì thế người dân giữ nhiều tiền hơn để đầu tư vào bất động sản

Aw cho biết chi tiêu của các hộ gia đình vào bất động sản cũng cao: “Khoảng 30 – 40% chi tiêu của hộ gia đình đang đổ vào lĩnh vực bất động sản. Chẳng hạn như trả tiền thuê nhà hoặc thế chấp”. Tỷ lệ phần trăm này tương đương với số tiền người Mỹ chi tiêu cho nhà ở.

Người mua nhà được ưa tiên trong các trường hợp rủi ro

Bom nợ bất động sản lớn nhất và gần nhất của Trung Quốc là Evergrande. Các chuyên gia đều đang dự báo nhiều kịch bản khác nhau về việc chính phủ có giải cứu tập đoàn này hay không. Hầu hết họ đều cho rằng Trung Quốc sẽ lựa chọn phương án để giảm thiểu thiệt hại của người mua nhà xuống mức thấp nhất.

Theo Reuters, Bắc Kinh đang gây áp lực buộc các nhà phát triển liên kết với chính phủ phải mua tài sản của Evergrande. Chẳng hạn mới đây, Evergrande thông báo sẽ bán 1,5 tỷ USD cổ phần của mình tại Ngân hàng Shengjing cho một công ty đầu tư quản lý tài sản của nhà nước.

Aw cho biết chính phủ “khá lo lắng về cuộc khủng hoảng Evergrande này có ý nghĩa như thế nào đối với thị trường tiêu dùng nói chung và người mua nhà”, đặc biệt là vì phần lớn tài sản của người dân có thu nhập trung bình bị ràng buộc vào bất động sản. Ông nói thêm: “Đó cũng là lý do tại sao một số biện pháp mà chính phủ thực hiện cho đến nay đều hướng tới việc giúp đỡ người mua nhà”.

Ưu tiên của chính phủ Trung Quốc trong việc quản lý các vụ vỡ nợ hoặc phá sản là đảm bảo ổn định xã hội và thương lượng thỏa thuận với các chủ nợ. Do đó, 3 mức độ ưu tiên của họ khi xử lý bom nợ Evergrande sẽ là người mua nhà đầu tiên. Sau đó mới tới chủ nợ và cuối cùng là cổ đông hiện hữu.